Договорът за наем е основополагащ елемент при отдаване или ползване на недвижим имот. За да се избегнат бъдещи конфликти, неясноти и съдебни спорове, е важно както наемодателят, така и наемателят да познават добре своите права и задължения, регламентирани от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), както и от евентуално сключен двустранен договор. В следващите редове ще разгледаме задълбочено и подробно правните аспекти, които уреждат този взаимоотношения.
Права на наемодателя
Право на получаване на наемна цена
Наемодателят има пълното право да получава договорената месечна наемна цена в сроковете, записани в договора. Това право произтича от факта, че той предоставя имота си за ползване и очаква насрещна парична компенсация. Ако наемателят забави или откаже да плати, наемодателят има основание да изиска плащането по съдебен ред. При системно неплащане той може да прекрати договора едностранно с предизвестие.
Право на запазване на собствеността
Даването на имот под наем не променя собствеността му – наемодателят остава титуляр на правото на собственост. Това му дава правото да определя общите правила за ползване, да поставя ограничения, стига те да са законосъобразни и изрично описани в договора. Например, той може да забрани поднаем или използването на имота за търговски цели.
Право на проверка на имота
Наемодателят има право да извършва периодични проверки на състоянието на имота, с предварително съгласуване с наемателя. Тези проверки следва да бъдат обосновани и да не нарушават личното пространство на наемателя. Ако се установят повреди, предизвикани от небрежност, той има право да изиска обезщетение или ремонт за сметка на наемателя.
Право на прекратяване на договора при нарушение
При съществено нарушение на договорните задължения от страна на наемателя, наемодателят има законово основание да прекрати договора. Това включва случаи като неплащане, повреди на имота, използване в разрез с предназначението и нарушаване на добрите нрави. Прекратяването става чрез писмено предизвестие или съдебно решение.
Задължения на наемодателя
Задължение за предаване на имота в изправно състояние
Наемодателят е длъжен да предаде имота в състояние, годно за използване по предназначение, без скрити дефекти, с изрядни инсталации и чиста среда. Ако състоянието на имота не отговаря на условията, посочени в договора, наемателят може да откаже да влезе във владение или да поиска ремонт. Това задължение е ключово за началото на лоялни отношения между страните.
Задължение за поддръжка на общите системи
По време на договора, наемодателят трябва да поддържа основните инсталации и инфраструктура – ВиК, електроразпределение, покрив и фасада (ако става дума за къща или самостоятелен обект). Повреди от амортизация или форсмажор са негова отговорност. Това гарантира, че наемателят няма да понася разходи за неща извън неговия контрол.
Задължение да не пречи на ползването
След като предаде имота, наемодателят няма право да пречи на нормалното му ползване. Той не може произволно да влиза, да променя условията или да ограничава достъпа. Всяко действие в тази посока се счита за нарушение на правото на ползване и може да бъде обжалвано от наемателя.
Задължение за връщане на депозита
Ако е предоставен депозит при подписване на договора, наемодателят е длъжен да го възстанови след прекратяване на договора, при условие че имотът е върнат във вида, в който е бил получен. Неспазването на това задължение е честа причина за съдебни спорове и доверителни проблеми.
Права на наемателя
Право на ползване на имота според договореното
Наемателят има право да използва имота в рамките на уговореното – за живеене, бизнес, офис и т.н. Това право включва непрекъсваем достъп, спокойствие и неприкосновеност, докато трае договорът. Наемодателят няма право да го притеснява без причина или предупреждение.
Право на обжалване при неизпълнение
Ако наемодателят не изпълнява своите задължения – например отказва да направи необходим ремонт – наемателят има право да го принуди чрез писмено уведомление или съдебен ред. Той може дори да извърши ремонта за сметка на наемодателя и да прихване сумата от наема.
Право да прекрати договора с предизвестие
Наемателят може да прекрати договора по всяко време, стига да спази договорения срок за предизвестие. Това му дава гъвкавост при промяна на обстоятелствата – смяна на работа, здравословни проблеми, необходимост от по-голям имот и др. Той не дължи неустойки, освен ако не е предвидено изрично в договора.
Право да поиска корекция на условията
При промени в имота, които нарушават първоначалните договорки – например съседен строеж, който влошава условията – наемателят има право да поиска преразглеждане на наемната цена или дори прекратяване на договора. Това се прави писмено, с ясни аргументи и доказателства.
Задължения на наемателя
Задължение за плащане на наема
Наемателят е длъжен да плаща наемната цена в пълен размер и в сроковете, записани в договора. Забавянето се счита за нарушение, а при системност води до прекратяване. Няма значение дали е използвал имота или не – задължението остава в сила, освен ако не е договорено друго.
Задължение за грижовно ползване
По време на договора наемателят е длъжен да се грижи за имота с грижата на добър стопанин. Това означава да го използва по предназначение, да не нанася щети, да уведомява при повреди. Ако допусне разрушения, е длъжен да ги възстанови или заплати.
Задължение за уведомяване при повреди
Наемателят трябва незабавно да информира наемодателя при възникване на сериозни повреди или аварии. Пренебрегването на това задължение може да доведе до още по-големи щети и да се счита за небрежност. Ако не уведоми, може да бъде осъден за нанесена вреда.
Задължение за връщане на имота в първоначален вид
При прекратяване на договора, наемателят е длъжен да върне имота в състояние, близко до първоначалното, с оглед нормалното износване. Всякакви интериорни промени трябва да бъдат премахнати, освен ако не е договорено друго. Това е важно условие за възстановяване на депозита.
